リスクヘッジとしてのトランクルーム運営

こちらの図面は約４０坪ほどの店舗の２／３をトランクルームとして運営する場合の配置プランです。

ルーム数は３５室。満室利用料は約２５万円です。

右側の貸店舗は約１２坪。１０万円程度の賃料設定になります。

ここでトランクルームと店舗の坪単価を比較してみます。

＜トランクルーム＞

　　２５万円　÷　２８坪　＝　坪単価　８，９２８円

＜店舗＞

　　１０万円　÷　１２坪　＝　坪単価　８，３３３円

こうして見ますと、「わざわざ費用と手間かけてトランクルームにしやんでも、全部一括で店舗貸ししたらええやン！」って思われるでしょう・・・

しかしトランクルーム運営には隠されたメリットが沢山あります。

その全てを今書ききるのは難しいのですが、まず一例としまして「手間はかかるけどリスク分散になる」という部分があります。

例えば本物件を４０坪の店舗として一括賃貸した場合、おそらく３０万円程度の賃料設定になるでしょう。（坪単価８，０００円から少し値引いたとして・・・）

この場合の主な問題は下記の通りです。

①４０坪全て使用できる業態が限られる。

②３０万円の家賃を支払える業態が限られる。

③つまりテナントが付きにくい。

④テナントの入居・退去により年間３６０万円の収支に影響する。（テナント依存度が高い）

他にも業態によりますが、騒音・匂い・ゴミ・近隣トラブル、そして家賃滞納など貸主のリスクは多岐に及びます。

これら全ての・・・とは言えませんが、ほとんどのリスク回避になるのが「トランクルーム運営」です。

基本的に人の出入りが少ないですから騒音や近隣トラブルの可能性はほぼゼロです。匂い・ゴミに関しましては利用者と契約時「ルーム規約」に合意いただきますので、不正なモノの保管やゴミ等の放置には管理側が一方的に対処できます。※問題を即座に解決できる。

賃料滞納の場合は契約内容・規約に基づき、まずカギの付け替えを実施し、然るべき時に強制解約、モノの処分を行います。

そして一番のリスクヘッジは、利用料が月額3,000～15,000円（ルームサイズによる）程度ですので、貸主として最も問題となる賃料滞納の損害額が少ないことです。3,000円を半年滞納しても18,000円の損害です。

「万が一の際にも慌てなくてよい」という安心感はトランクルームならではです。トランクルーム運営における初期投資は「安心に対する投資」「リスクヘッジを買ってる」という捉え方ができると思います。

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